Descubre todos los gastos de comprar vivienda en España: impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación. Calcula cuánto necesitas realmente.
Los porcentajes de impuestos (ITP, AJD) cambian por comunidad autónoma y se actualizan cada año, así que en el artículo los presento como rangos orientativos con esta advertencia explícita, en vez de como cifras fijas — es la única forma honesta de tratar un dato que varía por territorio y en el tiempo.
Gastos de comprar una vivienda en España: la guía completa
Cuando calculas si puedes comprar una vivienda, el precio y la entrada no son los únicos números que importan. Hay un conjunto de gastos adicionales —impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación— que en muchos casos suponen entre un 10% y un 15% del precio de la vivienda, y que hay que tener ahorrados además de la entrada.
Esta guía repasa cada gasto, cuándo se paga y cómo estimarlo para tu caso, sin inventar cifras exactas que no dependen de nosotros sino de tu comunidad autónoma y del tipo de vivienda.
¿Por qué estos gastos no aparecen en el precio de venta?
El precio que ves anunciado es el precio de compraventa. Los impuestos y gastos de gestión son obligaciones legales independientes, que en España recaen mayoritariamente sobre el comprador (a diferencia de otros países donde se reparten de otra forma). Por eso es fácil subestimarlos si solo miras el precio del anuncio.
Los gastos, uno por uno
1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) — solo vivienda de segunda mano
Si compras una vivienda usada, pagas ITP, un impuesto cedido a las comunidades autónomas. Esto tiene dos consecuencias importantes:
- El tipo aplicable varía según la comunidad autónoma donde esté la vivienda, y suele moverse en un rango aproximado del 4% al 10% del precio (o del valor de referencia catastral si es superior al precio pactado).
- Muchas comunidades aplican tipos reducidos para determinados perfiles: menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad, o viviendas de precio no muy elevado. Estas reducciones cambian con frecuencia.
Por esto, el porcentaje concreto de tu compra solo puedes conocerlo consultando la normativa vigente de tu comunidad autónoma en el momento de la compra, o preguntando directamente a tu notaría o gestoría.
2. IVA — solo vivienda nueva
Si compras una vivienda nueva (primera transmisión, normalmente a un promotor), en lugar de ITP pagas IVA, que en general aplica un tipo reducido específico para vivienda (distinto del tipo general de IVA), con un tipo aún más reducido en el caso de Vivienda de Protección Oficial. El porcentaje concreto también puede variar según el tipo de vivienda, por lo que conviene confirmarlo con el promotor o notaría en el momento de la compra.
3. Actos Jurídicos Documentados (AJD)
En vivienda nueva, junto al IVA se paga además el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, también cedido a las comunidades autónomas y con un porcentaje variable según el territorio. En vivienda de segunda mano, el ITP ya incluye este concepto en la mayoría de comunidades.
4. Notaría
Los honorarios notariales de la escritura de compraventa (y de la hipoteca, si la hay) están regulados por un arancel oficial, que depende del importe de la operación. No es un porcentaje fijo sobre el precio, sino una escala; a mayor precio de la vivienda, el gasto notarial aumenta mucho menos que proporcionalmente.
5. Registro de la Propiedad
Inscribir la vivienda (y la hipoteca) en el Registro de la Propiedad también tiene un arancel oficial similar en estructura al de notaría: una escala según el importe de la operación, no un porcentaje fijo.
6. Gestoría
Muchas entidades o compradores recurren a una gestoría para tramitar el pago de impuestos, la inscripción registral y otros trámites administrativos. Es un gasto opcional en sentido estricto, pero muy habitual porque simplifica considerablemente el proceso.
7. Tasación de la vivienda
Si vas a solicitar una hipoteca, el banco exigirá una tasación oficial de la vivienda, realizada por una sociedad de tasación homologada. Es un requisito para conceder el préstamo, no un trámite opcional si necesitas financiación.
8. Comisión de apertura y otros gastos de la hipoteca
Además de los gastos ligados a la compraventa, la propia hipoteca puede llevar asociada una comisión de apertura (no todas las entidades la aplican) y otros gastos que debes revisar en tu oferta vinculante antes de firmar.
9. Agencia inmobiliaria
Si has comprado a través de una agencia, en la práctica habitual en España esta comisión suele asumirla la parte vendedora, aunque conviene confirmarlo en cada operación concreta, ya que puede variar según lo pactado.
Resumen: ¿cuánto debo reservar aproximadamente?
Sumando impuestos (ITP o IVA+AJD), notaría, registro, gestoría y tasación, la referencia orientativa que se suele manejar en el sector es de entre un 10% y un 15% del precio de la vivienda en vivienda de segunda mano, y algo distinto en vivienda nueva por la diferente fiscalidad. Esto es una orientación general, no un cálculo preciso: el porcentaje real de tu caso depende de tu comunidad autónoma, si aplicas alguna reducción, si hay hipoteca o no, y el precio concreto de la vivienda.
Por eso, en nuestra calculadora de hipoteca no aplicamos automáticamente ningún porcentaje estimado de gastos: te dejamos introducir el importe real que hayas calculado para tu caso, para no darte una cifra que podría no corresponder a tu comunidad autónoma o a tu situación personal.
Cómo usar esta información en tu planificación
- Calcula primero una estimación de ITP/IVA+AJD según tu comunidad autónoma (puedes consultar la web de tu Agencia Tributaria autonómica, o pedir una estimación a tu notaría/gestoría).
- Suma una estimación de notaría, registro, gestoría y tasación —tu notaría o gestoría puede darte una cifra aproximada rápidamente según el importe de tu operación—.
- Añade ese total al campo de gastos adicionales de la calculadora, junto con el precio de la vivienda y tu entrada, para ver el capital real que necesitarías solicitar.
Preguntas frecuentes
¿Los gastos de compra se pueden incluir en la hipoteca?
Depende de la entidad y de tu perfil. Algunos bancos permiten financiar una parte de estos gastos además del precio de la vivienda, pero no es lo habitual ni automático: normalmente se espera que se cubran con ahorros propios, además de la entrada.
¿Pago los mismos impuestos si compro una vivienda nueva o de segunda mano?
No. La vivienda nueva tributa por IVA más Actos Jurídicos Documentados; la de segunda mano tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Son impuestos distintos, con tipos distintos.
¿Por qué no dais un porcentaje fijo de gastos en la calculadora?
Porque el ITP y el AJD varían por comunidad autónoma y cambian con el tiempo (algunas comunidades han reducido tipos en los últimos años, otras aplican bonificaciones según el perfil del comprador). Dar un porcentaje único induciría a error; preferimos que introduzcas tu propia estimación.
¿Estos gastos son negociables?
Los impuestos no son negociables (los fija la normativa autonómica o estatal). Los honorarios de gestoría sí pueden variar entre profesionales, y conviene pedir presupuesto antes de contratar.
¿Hay ayudas o reducciones para jóvenes o familias numerosas?
En varias comunidades autónomas existen tipos reducidos de ITP o deducciones fiscales para determinados perfiles (jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad), con requisitos y límites de renta o precio que cambian por territorio. Consulta la normativa vigente de tu comunidad autónoma para confirmar si aplican a tu caso.